在楼市上涨预期愈演愈烈之时，20日举行的国务院常务会议出台五项调控政策措施，再次释放强烈信号，坚持调控政策不动摇、力度不放松，无疑成为了扭转市场预期的及时举措。

市场异动催生楼市新政

市场异动催生楼市新政。根据中国指数研究院和统计局的统计，1月百大城市新建住宅平均价格未9812元/平方米，环比大涨1%，70个大中城市新建商品住宅销售价格中，有53个城市出现上涨。

楼市逆势“迎春”应该说是引线，整体上来看，涨多跌少，上涨趋势渐显。值得关注的是，一线城市房价涨幅居前，房市延续了自去年下半年开始的反弹势头。然而，市场的异动，导致调控政策如期而至。两会在即，房地产市场的任何波动都异常敏感，特殊的时间节点、加上本届政府对房产调控表态的政策需求，可能是此次国五条出台的重要推手。

调控升级

自2009年12月开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年１月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”。那么这次的“国五条”是第五次调控升级。此次调控亮点有三：

第一，确定年度新建商品住房价格控制目标。即严控房价；

第二，其他城市房价上涨过快，省级政府应要求其及时采取限购等措施；

第三，扩大了个人住房房产税改革试点范围。

房价调控锁定新建商品房

国务院此次将“房价控制目标”锁定为“新建商品住房”，意在消除少部分地区为兑现房价调控目标时用保障房数据“掺水”现象的发生，调控线路清晰化。以进一步稳定新增商品房价格，应该说是对改善民生问题的一项积极举措。

限购为阶段性措施

从限购的调控角度来看，此次调控手段应该是阶段性的，未来政策走向偏向渐进式的。限购措施的目的主要是为了抑制投机性购房者，而我国房地产行业的市场化运作时间较之欧美等发达国家，包括日本、韩国而言，尚处于中前期，市场化运行并不十分成熟。这其中包括开发商、消费者以及相关政府机构，限购能够在一定程度上能够起到抑制投机作用。另外，我们也需要辩证的看待问题，长期限购也会产生负面影响，上世纪80年代到90年代，韩国也实施了以政府主导的限购政策，但期间全国房屋价格在十多年间涨了8倍！因此，需在调控和市场之间寻求合理的平衡。

从根本上而言，限购毕竟属于行政性的调控方式，与当前中国经济市场化改革的大方向是不匹配的。本届政府一再强调的“改革红利”，事实上就是指释放中国经济的体制空间，朝市场化的方向推进。在这样的背景下，房产限购、限贷这样的行政手段注定只是过渡性措施，终将被市场化的房地产调控方式取代，如房产税等财税体系的改革。

房产税扩容力度有限

另外一个敏感词汇就是房产税扩容，继上海和重庆之后，很可能将有更多城市被纳入房产税试点范围，但扩容力度不会很大。注意到，此次是国务院首次正式在年初的房地产研究部署工作会议中，提出扩大房产税改革试点，表明了政府的决心。正如我之前提到的，调控政策应是渐进式的，因此，其目的不仅是为抑制近期过快上涨的一线城市房价，更是希望通过调节住房保有税，合理协调城市住房及土地资源（包括土地财政）的配置，其政治及长远战略意义远大于实质意图。

需要看到的是，房产税是一种地方税，但税制的决定权却在中央，这种“错位”使得房产税改革试点容易落入“上下均推动不力”的尴尬境遇。另外，房产税的真正目的在于优化财税体系，调节收入分配，但此前上海、重庆的试点是对交易环节征税，这其实无法起到优化收入分配格局的目的；而如果对不动产保有环节征税，对地方政府而言太过敏感，因此短期内房产税扩容的力度不会很大。

保障房适时推进

新政最大的看点是承认热点城市房源紧张长期存在并要求重视增加土地供给和尽快形成商品房有效供给，同时增加保障房供给。调控转为需求控制和增加供给并重，这是吸纳民意后的政策改进。保障房措施可以从两部分来解读，其一，确保保障性住房供应，今年保障房基本建成和新开工合计套数与去年基本保持一致，保持结构性增长。其二，在新型城镇化建设中，户籍制度改革是关键，而对于外来务工人员的保障尤为重要，必须保证“新城市”生活群体的基本需求，这是“新型城镇化”建设的重要落脚点之一。因而此项措施意义深远。

房贷新政强调差异化

不过，此次对二套房信贷政策的制定并没有特别明确。此番表述涉及放贷政策为“严格实施差别化住房信贷政策”，其目的是为了避免过往“一刀切”现象的出现，具有相当灵活性，而没有在原有二套房60%的税率上再度直接加码。另外，此前已经有部分地区开始对公积金贷款进行收紧，这是一种尝试，建议投资者后续可以更多关注地方的具体实施细则再行判断。

“国五条”的出台继续释放坚持调控政策不动摇的信号，房价调控锁定新建商品住房，短时间内势必会抑制过快上涨的房价。纵观房地产市场整体发展运行格局而言，“新型城镇化”建设所催生的刚性需求依旧长期存在，而真正引导楼市健康发展则取决于财税制度、土地规划等决策取向。